任意売却と競売のちがいは？

任意売却をするかしないかで悩んでいます。

勤務していた会社が倒産し、現在は就活中です。貯蓄を切り崩しなんとか住宅ローンを２ヶ月遅れで支払っています。
でもこのままの状態では、来月で貯蓄も底をつき、支払が全く出来なくなってしまいます。

インターネットで「住宅ローンが払えない」と検索してみると、必ず「任意売却」「競売」の言葉が出てきます。任意売却と競売の違いは何ですか？
また、もし任意売却をすると決めた場合、どこにお願いするのが良いのでしょうか？

競売よりも高くなるのが任意売却。

競売は所有者の意志にかかわらず、裁判所が強制的に売却されてしまいます。また、競売の情報は公開されますので、ご近所の方に競売に掛けられていることを知られてしまう可能性が多いにあります。

一方、任意売却は基本的には通常の売買と同様に所有者の意志により売却することですので、自宅を売り出す際に売却する理由をある程度は隠すことが可能です。なので、ご近所の方に事情を知られてしまう可能性は競売よりも低くなります。

また、一般的には任意売却の方が競売より高く売却することが可能です。返済しきれなかった債務は残りますが、これは競売も同様で任意売却するよりも競売のほうが多くなることは十分に考えられます。

任意売却の相談を弁護士にすると着手金等の費用が掛かってしまいますので、任意売却を専門に扱っている不動産業者に依頼することをお勧めします。
ただし、不動産業者の中にも、成功報酬ではなく、何らかの名目で前もってお金を請求されるところもあるので、注意が必要です。

また、任意売却は、債権者など利害関係者間での微妙な調整を行いながら成立させていくものですので、十分な知識と経験は欠かせません。実務に精通していない業者に依頼した場合、債権者や購入者との間でトラブルが生じた結果、任意売却ができなくなってしまうこともあります。

業者選びのポイントとしては、今後の流れを明確に教えてくれる、質問に対して的確にアドバイスしてくれる、任意売却が終わった後の相談にも対応してもらえる等、経験豊富で信頼できると思ったところに依頼することが大切です。

販売価格の決定権は債権者に

住宅ローン等の返済ができなくなった(または、なりそうな)状況で、借入残高以上の金額で売却ができないときでも売却できるのが任意売却です。
本来であれば、借入している金融機関は貸している金銭全額を返してもらうところを、借入全額の返済ができなくても設定した抵当権の抹消に応じましょうと認めてくれることで、任意売却をすることができるようになります。

このような事情のため、販売価格は所有者ご本人の意思ではなく、債権者(金融機関)に決定権があるような状態になります。
販売価格が債権者の査定より低いと、競売のほうが高くなるという考えが債権者に生じるため、いくら所有者が低い金額であっても競売ではなく売却したいと希望しても、債権者は任意売却には応じてくれず、競売の手続きを進めてしまうことがあります。

また、任意売却では売却後に債務が残るため、連帯債務者はもちろん、連帯保証人にそのことを理解してもらい、売却することに同意をしてもらわないといけません。ただし、所有者全員に売却の同意をもらう点は、一般売却でも任意売却でも必要になります。

知人に知られてしまうかも

住宅ローン等の返済ができなくなっている状況は、任意売却も競売も同じですが、競売の情報は公開されるため、あの不動産は競売物件だということを誰でも知ることができてしまいます。もちろん、所有者や債務者の個人情報が公開されることはありませんが、そこで生活をしていれば、知人や友人、近所の人なら容易にわかってしまいます。小さいお子さんを通じた近所付き合いがあると、より噂が広まる可能性が高くなってしまいます。

しかし、任意売却では、売る事情を公にしないで売却活動をすることも可能です。ですから、噂が広まる可能性は競売に比べて少なくなります。

また、競売情報が出回ると不動産業者から数多くのダイレクトメールが届いたり、突然訪問されたりすることもあり、自宅にいても落ち着いて生活できなくなってしまうかもしれません。

長く住んでいられるのは？

任意売却と競売では、一般的には、任意売却より競売のほうが長い期間住み続けられると言われています。
しかし、競売だと、最後は逃げるように引越しをしなければいけなくなってしまうかもしれません。

また、新しい生活をスタートさせるのには、いつ落札されるかわからない状態で住み続けるよりも、任意売却で計画を立てて引越しをするほうが前向きになれることでしょう。

協力が必要不可欠

一般売却と任意売却は、同じように販売活動を行い、購入者を見つけて売却をします。
例えば、インターネットや新聞折り込み等の広告掲載をし購入したい人を探す販売活動を不動産会社が行い、その結果、購入したい人が現れたときには、建物外観・立地はもちろんのこと、最終的には室内を見てもらったうえで購入意思の判断をしてもらうことになります。室内を見てもらう時は、居住者さまがお仕事等のスケジュールを調整して立ち会ってもらう必要があります。

「どうしても生活をしている室内を知らない人には見せたくない。」とか、「仕事が忙しくて立ち会える時間がとれない。」等の理由で室内を見る機会がないと、購入者が決まらずに販売期間が長引いてしまう傾向になります。
販売期間に制限のある任意売却では、限られた期間内に売却ができず、競売へ移行してしまう可能性が高くなってしまいます。

一方競売は、裁判所がその権限においてすべてのことをやってくれるので、所有者本人は何もする必要がありません。「時間が取れない」「何もしたくない」という人には、競売は最適な選択となります。